一個城市的生長如果沒有到達一定階段的話，就不能能出現一個城市綜合體，這是在郊區很難看到一個體量，由于它承載不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個綜合體，美國的曼哈頓也是一個城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個單純的看法，城市綜合體內里肩負了一些商業。在香港，土地資本重要，在許多城市綜合體下面就直接毗鄰交通的設施，其自己就是一個交通站，搭建的都是一些立體的架構。作為一個城市綜合體的開發，深圳和其他城市的一些經驗都是可以互證的。

許多內地城市也是很發達的。但是借鑒香港的經驗，商業比住宅要龐大一些，龐大在哪里？我們對住宅的熟悉可能相對來說要豐富一些，通常靠近市場的，我們都以為是簡單的。但是真正到運營商業性地產，就涉及比較多，經營者、管理者、消費者、開發者，這是一個鏈條。運作經驗方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業態適合去開發一個城市綜合體，也許有17%的開發經費是花在前期的。就是說在商業開發，前期是非常重要的。另有土地節約的效率也是要注重的，不管是市中心的地，照樣城郊的地都是很稀缺的。在城市綜合體內里修建地自己的效率現在作為地產商考慮較多。寫字樓的價值能不能被商業所動員，商業的價值能不能被寫字樓所動員，它們和公寓能不能夠互補？城中城內里的人能不能合理地活動，發生價值。如果從阛阓到寫字樓距離縮短了，縮短了就削減了這個城市的能耗。包羅公寓、旅店、旅行、餐飲基本都能在這個綜合體內能夠滿足，這就是效率，這個效率帶給地產商就是價值。人的效率提高了，休閑不用去很遠的地方。以是要想到達這樣的一個效率，在設計方面也非常重要。實在我們在做商業地產很疑心的一點就是在各個城市，我們涉及到往往是刷新一個商業，不是說重新搭建一個商業，由于這個商業早年期來說已經做了。城市做的商業不叫城市綜合體，現在當我們GDP開始增進，人均消費程度開始增進了，我們就感受到商業地產要刷新它，讓它適合這個市場。

商業綜合體既然是多種成果的復合體，一定就涉及到商業，涉及到經營。大多數的城市商業綜合體現在是以商業為主的。通常可以經營的地產我們都統稱為商業地產。住宅和非住宅。包羅寫字樓、公寓、商業、餐飲、會展，另有一些旅游旅行成果，包羅郵電設施、公交車、地鐵站，搭建一個交通網絡，形成一個完善的交通系統。

較后城市綜合體較頭疼的環節在于互助，許多的互助伙伴、許多經營單元需要你去接觸、交流、互助，配合完成一個作品。在這個歷程當中，商業地產開發樂成是一半，經營是另一半。這就要了解市場現在所有的常住人口現在的消艱辛是多少？什么的經營是較好的？怎么可以給我們帶來較大的價值。

設計注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市生長歷程中，假設我們棲身在這里，這是一個自然景觀和城市景觀的一個融會的地方。我們生活在城市內里的人，可以享受到一個自然景觀，這是一個方面。譬喻說大家去外洋旅游，第一一定要享受海岸的沙灘，這是自然風景；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環境下繁殖那樣的消費生理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業，包羅香港、日本，這些修建的體量都對來說比較大，都是垂直往上生長。我們在設計歷程中，修建是一個核心，涉及到各個層面的交通，內部和外部的一些器械。對于地鐵的交通設計方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現商業價值的需要。另有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都以為它很好。但是實在是這幾年才上去的。這就涉及到較初的成果定位適合度，能夠不能夠相符以后持續的經營和可持續的生長。